O valor da longevidade no mercado imobiliário

Maior expectativa de vida transforma prioridades, investimentos e o próprio mercado de alto padrão

Por Marcello Romero*

Está na mesa, nas planilhas e nas telas dos estrategistas do mercado imobiliário uma nova palavra-chave: longevidade. O envelhecimento da população de alta renda está transformando hábitos de consumo e também o desenho de produtos imobiliários, turísticos e de saúde.

A expectativa de vida global mais que dobrou desde 1950 e hoje passa dos 73 anos, segundo dados compilados pela Statista. Por trás da curva demográfica, o capital também se movimenta: o relatório The Longevity Economy, da UBS Global Wealth Management, projeta que a economia da longevidade salte de US$ 5,3 trilhões em 2023 para US$ 8 trilhões até 2030. Deixou de ser uma questão demográfica isolada para se tornar um dos motores de inovação e investimento das próximas décadas.

No mercado imobiliário, essa transformação já tem nome e endereço: aging in place, a possibilidade de envelhecer com autonomia, conforto e segurança na própria casa, sem abrir mão da vida ativa. Segundo pesquisa da Sotheby’s International Realty para o relatório Mid-Year Luxury Outlook 2026, 40% dos corretores entrevistados já observam demanda crescente por residências adaptadas a esse conceito. O comprador de alto patrimônio está reorganizando prioridades e passa a exigir projetos preparados para diferentes fases da vida, não apenas para o momento da compra.

Nos Estados Unidos, o tamanho dessa aposta já apareceu na régua de remuneração executiva. Shankh Mitra, CEO da Welltower, o maior fundo imobiliário do setor de moradia sênior do país, recebeu US$ 821 milhões em pacote de remuneração no último ano, perdendo apenas para Elon Musk, segundo levantamento do The Wall Street Journal. A companhia investiu mais de US$ 40 bilhões na compra de unidades habitacionais para a terceira idade desde 2020, quando concorrentes recuavam diante da pandemia. O valor de mercado da Welltower saltou quase sete vezes no período, para cerca de US$ 160 bilhões, e a ocupação das residências para idosos nos EUA bateu recorde este ano, em 89,9%. É um mercado maduro, testado e sustentado por capital institucional pesado, não uma aposta especulativa.

A referência mais completa desse fenômeno continua sendo The Villages, no centro da Flórida, a cerca de uma hora de Orlando. São mais de 130 mil moradores, 60 mil imóveis, hospital com mais de 300 leitos, dezenas de campos de golfe e uma cidade inteira desenhada para o público 55+. Segundo a Zillow, o valor médio dos imóveis (Zillow Home Value Index) é de US$ 393.636, com preço mediano de venda de US$ 366.333, dados atualizados em maio de 2026, o equivalente a algo entre R$ 1,9 milhão e R$ 2 milhões na cotação atual do dólar. É o argumento mais direto para quem duvida do tamanho do interesse: existe demanda suficiente para sustentar uma cidade inteira dedicada a envelhecer bem, e o ticket de entrada é relativamente baixo porque o modelo é horizontal, pensado para um público amplo.

O contraste com o Brasil é direto. Lá, o produto nasce horizontal e voltado a um público amplo. Aqui, nasce vertical e premium, ainda concentrado em bairros nobres de São Paulo, com ticket de entrada mais alto pela escassez do produto. O modelo chega tarde, mas chega rápido, e a cidade já tem endereço.

No bairro paulistano de Higienópolis, a Naara, linha de residências para longevidade idealizada por Joseph Nigri, ex-CEO da Tecnisa, em parceria com a THINK Construtora, lança cerca de 70 unidades de 94 metros quadrados a 140 metros quadrados, com ambulatório e emergência médica 24 horas, valor médio de metro quadrado entre R$ 27 mil e R$ 28,5 mil e condomínio estimado entre R$ 5,5 mil e R$ 6 mil. Para efeito de comparação, a mediana dos negócios fechados em imóveis usados no bairro foi de R$ 12.300 por metro quadrado no primeiro trimestre de 2026, segundo o Snapshot Bossa Nova Sotheby’s. O produto voltado à longevidade custa mais que o dobro do metro quadrado do bairro, e vende assim mesmo. A Vitacon, em parceria com a Housi e consultoria do Hospital Israelita Albert Einstein, lança 400 unidades menores na mesma região, entre R$ 600 mil e R$ 1,2 milhão por apartamento, com valor geral de vendas estimado em R$ 400 milhões. O próximo destino de ambas é Pinheiros, e o mercado já aponta Jardins, Vila Mariana, Paraíso e Vila Nova Conceição como as próximas fronteiras.

O critério de escolha dos bairros não é aleatório: terreno plano, proximidade de transporte, comércio, hospitais e, principalmente, dos filhos. O comprador paulistano de 70 anos não quer se mudar de cidade nem de bairro, quer envelhecer perto de quem ama, com estrutura médica de verdade e não apenas spa e piscina no anúncio. Essa é a diferença entre serviço adaptado e amenidade decorativa: central de emergência e ambulância 24 horas mudam o produto; aula de hidroginástica, não.

No fim, o que esses números revelam é uma variável que o mercado imobiliário historicamente não precisou considerar: quantas décadas o comprador ainda vai viver dentro do imóvel que está adquirindo. Localização e metragem continuam relevantes, mas deixaram de ser suficientes. A pergunta que separa um bom negócio de um negócio ruim, daqui para frente, é mais simples e mais difícil ao mesmo tempo: esse imóvel ainda vai fazer sentido daqui a vinte anos? 

O mercado de alto padrão brasileiro está apenas começando a se fazer essa pergunta, e quem chegar primeiro à resposta certa vai definir o próximo ciclo do setor.