Panorama mais seletivo

Segmento de alto padrão ganha ritmo em São Paulo no segundo trimestre, mas desempenho de preços e demanda varia entre os bairros

Por Marcello Romero*

A cidade de São Paulo é uma realidade muito diversa e com dimensões compatíveis com países inteiros. Tanto isso é verdade que a metrópole reúne vários mercados imobiliários — não apenas um. Essas realidades têm dinâmicas e oportunidades próprias, determinadas pela vocação e pelo perfil de cada região.

Os dados do segundo trimestre de 2026 mostram um mercado de alto padrão mais seletivo, mas ainda marcado por oportunidades e movimentos distintos entre os bairros. A leitura desse cenário vai além do volume de vendas. Juros, inflação, confiança do consumidor e câmbio ajudam a definir o ambiente econômico, enquanto indicadores como INCC, IVG-R, financiamentos, VSO (Velocidade de Vendas sobre Oferta) e absorção do mercado primário revelam como essas condições se refletem na atividade imobiliária.

O custo do dinheiro segue como um dos principais fatores a influenciar o mercado. Com os juros elevados por mais tempo que o previsto no fim de 2025, aplicações financeiras continuam competitivas diante de outros ativos. Ao mesmo tempo, a inflação pressiona os custos da construção, com reflexos no INCC e nos lançamentos. Os efeitos, porém, variam conforme o segmento: enquanto o médio padrão é mais dependente do crédito e das condições de financiamento, o alto padrão, com maior participação de recursos próprios e menor alavancagem, tende a ser menos sensível às oscilações do crédito tradicional.

Nos 15 bairros monitorados pelo relatório Snapshots, da Bossa Nova Sotheby’s International Realty, foram registrados 1.005 negócios entre abril e junho, alta de 23,6% em relação ao primeiro trimestre. No acumulado do semestre, foram 1.818 transações. Ao mesmo tempo, o estoque caiu 25,4%, para 11.436 unidades, e a absorção passou de 5,3% para 8,8%. Os meses de oferta recuaram de 56,6 para 34,1.

O aumento das vendas, porém, não significa uma valorização generalizada. Em dez dos 15 bairros analisados, o valor médio por metro quadrado avançou no trimestre. O Itaim Bibi, por exemplo, permaneceu como o mercado de maior valor, com R$ 28.747/m², alta de 13,3%. Na Vila Nova Conceição, foram R$ 26.329/m², praticamente estáveis. Jardins e Pinheiros também ficaram entre os mais valorizados, com R$ 19.167/m² e R$ 19.403/m², respectivamente.

A demanda continuou concentrada nos imóveis entre R$ 2 milhões e R$ 4 milhões, faixa que respondeu por 71,2% das transações. O ticket médio dos apartamentos acima de R$ 2 milhões passou de R$ 4,2 milhões no primeiro trimestre para R$ 4,3 milhões no segundo, crescimento de 2,6%.

Entre os bairros com maior atividade, Moema se destacou pela combinação de crescimento das vendas e dos preços. Foram 82 negócios, alta de 54,7%, enquanto a mediana de fechamento avançou 16,1%. O estoque diminuiu 30%, uma das maiores reduções do levantamento. A região dos Jardins manteve a liderança em volume, com 174 transações, 29,9% acima do trimestre anterior. A mediana dos valores negociados subiu 5,4%, enquanto os aluguéis recuaram 6,7%.
Higienópolis também apresentou um trimestre de fortalecimento. O número de negócios cresceu 21,7%, acompanhado por alta de 5,9% na mediana de fechamento e de 23,3% no ticket médio. O estoque caiu 29,1%, enquanto a diferença entre o preço anunciado e o efetivamente negociado ficou próxima de zero.

Já o Morumbi registrou a maior alta da mediana de fechamento entre os principais mercados analisados, com avanço de 21,3%. Foram 53 negócios, 8,2% mais que no primeiro trimestre, e o ticket médio cresceu 18,4%. O desempenho mostra que a procura por imóveis de maior padrão também se distribui por regiões com características distintas.

O segundo trimestre, portanto, combina mais negócios, menor estoque e maior capacidade de absorção, mas sem uma direção única para os preços. A diferença de desempenho entre os bairros mostra um comprador ainda seletivo, atento à localização, às características do imóvel e, sobretudo, à relação entre preço e valor. Mais do que uma alta generalizada, o momento revela um mercado de alto padrão mais ativo, porém ainda bastante sensível à qualidade e à precificação de cada oportunidade.