entrevista
Luciano Amaral
ENTREVISTA
O líder do Parque Global
Luciano Amaral, CEO da Benx Incorporadora, conta tudo sobre o maior empreendimento imobiliário da cidade de São Paulo. E da América Latina.
Por Walterson Sardenberg Sº Retratos Marcelo Spatafora
“É o maior do gênero na América Latina!” Luciano Amaral se entusiasma quando fala do Parque Global. E tem razão. Trata-se de um empreendimento imobiliário sem similares – seja na capital paulista, onde está fincado, seja nos demais países do continente.
Amaral, CEO da Benx Incorporadora, empresa do Grupo Bueno Netto, responsável pelo projeto, está no centro de decisões do Parque Global desde o seu lançamento, em 2013. “Foi complicado tirar do chão”, admite. Até mesmo pela grandiosidade da obra.
Na primeira fase são 638 apartamentos, em cinco torres residenciais. O arranjo também inclui, no terreno de 218 mil metros quadrados na Marginal Pinheiros, em São Paulo, uma unidade do Hospital Israelita Albert Einstein, escola bilíngue, hotel, centro médico, shopping center, supermercado, faculdade e diversas outras iniciativas de infraestrutura. “Se o morador preferir, nem precisa sair do Parque Global”, diz.
Baiano de Salvador, Luciano Amaral é engenheiro civil (formado em 1985), tem 60 anos e três filhos e está em São Paulo desde 1990. Inaugurou na cidade uma filial da incorporadora Suarez. Depois foi executivo do Grupo Suez e da JHSF. “Ali comecei a lidar com projetos de grande porte”, resume.
Ao ingressar na Benx Incorporadora, soube diversificar as áreas de atuação da companhia, que, embora tenha se consagrado por imóveis no mercado de luxo, também tem presença em outras faixas do segmento. “A empresa é hoje uma das dez mais representativas do mercado imobiliário brasileiro”, pontua, orgulhoso dos resultados.
THE PRESIDENT -Conte um pouco da sua trajetória.
Luciano Amaral – Nasci em Salvador, com muito orgulho, e fiz a carreira tradicional de um engenheiro civil. Eu me formei na Escola Politécnica da Universidade Federal da Bahia e comecei já no primeiro ano de faculdade a estagiar em obra. Tive a felicidade de começar o estágio por uma construção que estava sendo iniciada. Assim, participei do projeto desde a terraplanagem. Depois de formado, passei a ser o engenheiro responsável por uma obra. Em menos de dois anos, fiquei responsável por duas ao mesmo tempo. Aos 24 anos, virei gerente de contrato. Mais dois anos e recebi o convite para abrir, em São Paulo, a filial da maior incorporadora de alto padrão de Salvador.
Qual era?
A Suarez. Ficou conhecida por prédios com teleférico e píer privativo no bairro do Corredor da Vitória. São hoje os mais valorizados da cidade. Em determinado momento, a Suarez decidiu abrir um caminho em São Paulo. Foi a primeira grande oportunidade da minha vida profissional. De 1990 a 2000, fizemos cerca de 30 empreendimentos. A Suarez não era uma empresa grande, mas reconhecida pela qualidade diferenciada dos produtos. Na época, recebi o convite inusitado de um colega de faculdade que trabalhava numa multinacional na área de meio ambiente. O Grupo Suez, um dos maiores do segmento, estava precisando de executivo.
Onde fica a matriz?
Na França. Decidi aceitar o convite, embora fosse uma área nova para mim. O primeiro desafio foi montar uma empresa em parceria com a Camargo Correa. Nascia uma companhia que se transformou na maior empresa de tratamentos de resíduos industriais do Brasil. Participei da criação desde a escolha do nome. Chama-se Essencis Soluções Ambientais e é uma das três maiores do mercado. Foi muito bom ter a visão de uma empresa grande, com seus processos e procedimentos. Fiz três viagens à Europa para conhecer tecnologias. Mas sempre fui um apaixonado pelo mercado imobiliário. E ele começou a mudar a partir das aberturas de capital, em 2007. Foram mais de 20 IPOs, ancoradas em juros mais baixos, estabilidade, controle da inflação e ofertas de crédito.
Financiamento mais fácil.
Sim, financiamento mais fácil. Cheguei a CEO de uma das empresas do Grupo Suez, mas queria voltar para a área de incorporação. Surgiram oportunidades. Foi uma decisão difícil porque eu estava numa posição muito boa, como CEO. Fui convidado por uma grande empresa do mercado de luxo, a JHSF. Mas não seria o CEO, e sim um diretor de incorporação. A JHSF já era então uma empresa de capital aberto. Fui, fiquei lá durante cinco anos e foi muito bom. Aprendi bastante e cresci profissionalmente. A JHSF me trouxe a experiência de trabalhar em grandes empreendimentos. Participei da construção do Cidade Jardim, em São Paulo, do Horto Bela Vista, em Salvador, e do Ponta Negra, em Manaus. Mas em 2012, o mercado imobiliário dava os primeiros sinais de queda. A JHSF decidiu se focar em outros projetos que não os de primeira moradia. Nisso, recebi um convite do Adalberto Bueno Netto e me encantei pelo projeto do Parque Global. Era um desafio. O Adalberto me perguntou: “Você acha que você tem condições de tirar esse projeto do chão?” O projeto entusiasma. Eu iria interagir com uma incorporadora dos Estados Unidos, a Related, sócia do Parque Global. Aliás, com duas: a Related, que é a maior incorporadora da Flórida, e a Related Group, de Nova York. Era um projeto grandioso e disruptivo. Aceitei o convite. Foi em 2013. Lançamos o projeto naquele ano. Um grande sucesso.
Em 2013, a limpeza do Rio Pinheiros ainda era incipiente. Vocês confiavam que seria bem-sucedida?
Os rios das maiores cidades do mundo foram despoluídos. Do Tâmisa ao Hudson. Isso aconteceria algum dia com os de São Paulo. E houve muita vontade política nesse sentido. Nós participamos do investimento com dez empresas no governo do (Geraldo) Alckmin para o diagnóstico que começou o processo de despoluição de toda a bacia do Rio Pinheiro e do Rio Tietê. Isso deu origem ao projeto da Sabesp (Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo). De posse do diagnóstico, a Sabesp investiu centenas de milhões para fazer mais de 600 mil ligações de saneamento. Participamos não só por causa do Parque Global, mas por nosso compromisso com a cidade.
Apesar do sucesso inicial, a construção do Parque Global parou. O que houve?
Uma questão judicial paralisou o projeto de uma maneira absurda. Houve uma ação coletiva de uma associação de bairro, com o apoio do Ministério Público. A Justiça tem as suas características de lentidão. A gente se defendeu, mostrou que estávamos corretos. Ainda assim, o processo tomou seis anos. Dissemos que só voltaríamos depois de ganhar em todas as instâncias. E assim ocorreu. Foi um período muito difícil. Lançado em 2013, um ano depois o Parque Global estava paralisado. Tivemos de cuidar de 300 clientes que haviam acreditado nele, e pago. Havia a perspectiva de que tudo se resolvesse em dois anos. Mas foram cinco. No terceiro ano, não havia mais condição de segurar os clientes.
E então?
Tivemos de devolver cento e tantos milhões de reais, mais a comissão que os clientes tinham pago aos corretores. Para piorar, o mercado estava ruim. Vendemos alguns ativos e trabalhamos muito. Até 2018, pagamos tudo, mas ficamos com uma empresa descapitalizada. Então começamos a reinventar a Benx pelo único mercado então com boas perspectivas, o econômico. Porque a Caixa Econômica continuava financiando apartamentos de até 200 mil reais, pelo Minha Casa, Minha Vida.
Algo inédito para uma incorporadora de prédios de luxo.
Criamos a plataforma Viva Benx, com o lema “econômico com qualidade”. A primeira premissa foi construir imóveis econômicos nos bairros em que ninguém construía. Em geral, os econômicos são na periferia. Na época, bem na periferia. Decidimos trazer os econômicos para mais perto do Centro. O primeiro foi na Vila Leopoldina. Criamos a marca Viva Benx, Econômico com Qualidade. Hoje, cinco anos depois, dito pela própria Caixa Econômica, somos uma grande referência em imóveis econômicos de qualidade. Fizemos mais de 20 empreendimentos Viva Benx e inauguramos parcerias com fundos de investimento. Isso nos alavancou. Quando o mercado começou a mudar, em 2019, estávamos bem posicionados. Começamos a comprar terrenos. O mercado de médio e alto padrão dava sinais de melhora. Pessoalmente, tive a alegria de ser chamado para me tornar sócio da Benx. Aceitei. Desde então, eu e Carlos Bueno Netto, que é o filho do Adalberto, dividimos o comando da empresa. Cada um de nós toca algumas áreas, mas no dia a dia dividimos as estratégias.
Mas aí veio a pandemia.
De início, foi aquele pânico, né? No Brasil todo. Mas o mercado imobiliário, depois de passado o susto, reagiu muito bem. Até surpreendeu. Nesse mercado, a questão dos juros é fundamental. Com juros de 5 a 7,9%, o mercado se mostra ótimo. De 8 a 9,9%, razoável. De 10 para cima, fica ruim. Os juros estavam baixos.
E na pandemia surgiu a tendência de valorizar a moradia, não?
Sim. Até pelo surgimento do home office. As pessoas notaram que tinham que ter uma boa casa ou apartamento. A isso se somaram os juros baixos e a demanda. Quer dizer, 2021 foi um ano espetacular para o mercado imobiliário. Paralelamente, ganhamos na Justiça todas as
demandas do Parque Global.
Fale mais sobre o Parque Global.
São 218 mil metros quadrados de terreno, em plena Marginal Pinheiros. Muita gente achava que era o estacionamento do Supermercado Extra. E a gente está construindo cinco torres com 46 andares. O menor apartamento é de 144 m2. O maior passa de 500 m2. O projeto inclui um shopping center com tamanho similar ao do Shopping Morumbi e um hospital com a melhor bandeira da América Latina, o Albert Einstein. Ao lado, há um centro de consultórios, com toda estrutura para os médicos, com restaurante, academia, centro de convenções e salas de reunião. Além das cinco torres, temos uma ainda maior, um branded residence, que será o mais alto prédio residencial de São Paulo, com 50 andares. Vamos instalar uma imensa estrutura de esporte e lazer, escola bilíngue, pós-graduação, faculdade, hotel, um rental. Ou seja, a pessoa, se preferir, não precisa sair de lá para nada. E tudo com o máximo de segurança. Pretendemos ter um posto policial também. O valor geral de vendas já está em 14 bilhões de reais.
Como foi a retomada das vendas?
Bolamos uma estratégia espetacular. Antes de tudo, chamamos os 300 clientes que haviam comprado, tiveram os sonhos desfeitos e receberam o dinheiro de volta. Eu disse: “Vamos abrir o estande durante 30 dias só para eles”. Ouvi de clientes: “Não achei que vocês podiam fazer melhor do que eles fizeram em 2013. Mas vocês estão de parabéns. Fizeram o melhor. Eu vou comprar de novo”. Quer dizer, 60 clientes compraram novamente. Esse é o único empreendimento do mundo que o cliente comprou o mesmo apartamento duas vezes. Quer maior prova de qualidade e credibilidade?
Há outros projetos similares?
Não, em nenhum lugar da América Latina. Costumamos receber, inclusive, incorporadores de todo o Brasil. Eles vêm nos visitar, curiosos. O Parque Global é grandioso. No total, serão mil apartamentos. É um projeto que está mudando a cidade. E eis um dado econômico muito importante: a região em volta valorizou de 20 a 30%. Hoje, você compra um apartamento no Panambi, que é excelente e fica ao lado do Parque Burle-Marx, por 11 mil ou 12 mil reais o metro quadrado. E aqui eu vendo por mais de 21 mil ou 22 mil reais. Quem determina o preço? O mercado. Não sou eu nem você. Muita gente me pergunta: “Luciano, quanto vale o meu apartamento?” Respondo: “Quanto o mercado paga. Vá ao Cartório de Imóvel e veja as últimas transações”. O mercado é soberano.
Quais são as particularidades do mercado imobiliário paulistano?
Antes de tudo, é muito dinâmico. Você tem fenômenos que não ocorrem com as mesmas dimensões no resto do Brasil. Por exemplo: o grande número de pessoas que vêm estudar ou morar para trabalhar. Isso gera mercado imobiliário. Outra: quantas pessoas se casam e quantas se separam todo ano? Quando o sujeito se separa, não fica na mesma casa. Ou o casal vende o apartamento e compra dois, ou um fica e o outro sai. Geralmente, ninguém volta para a casa dos pais.
Mas de onde surge tanto dinheiro para comprar esses imóveis?
O Brasil é um país tão incrível de oportunidades que no ano passado cresceu 2,9% e todo mundo previa que iria crescer zero. Este ano crescemos 1,9% já no primeiro trimestre. Os economistas não sabem explicar. O desemprego caiu de 15 para 8%. Está alto? Sim. Mas vai se reduzir para 5%. O Brasil tem muita coisa boa, que os governos não sabem divulgar.
Qual o maior problema?
São dois. A falta de estabilidade de médio e longo prazo na economia e política. E insegurança jurídica. Isso complica muito. Faz com que investidores tenham receio de investir.
O que a Benx está construindo, além do Parque Global e dos prédios econômicos de qualidade?
Estamos desenvolvendo projetos de altíssimo padrão. Um deles na Avenida Cidade Jardim, em frente ao Santa Maria. Os apartamentos estão sendo vendidos a 50 mil ou 55 mil reais o metro quadrado. Há outro na Vila Nova Conceição, de 40 mil reais o metro quadrado. E assim por diante, na Cidade Jardim, no Itaim-Bibi, em Moema.
Luciano Amaral e a portentosa maquete do ousado Parque Global
Mais algum projeto?
A Benx começou este ano o seu engajamento na plataforma ESG (Environmental, Social and Governance). Contratamos uma consultoria para nos acompanhar na criação dessa cultura. Eu não quero ter um selo de ESG. Eu quero ter a cultura de ESG. É diferente. Esse consultor fez uma prospecção na empresa e me disse: “Olha, vocês já fazem muita coisa de ESG e não documentam, não catalogam”.
Há mulheres em cargos de liderança?
Sim. Em gerência, eu diria que 80% são mulheres. Até o meu sócio diz: “Luciano, nós vamos ter que montar uma creche aqui”. Mulher engravidar é normal, não? Basta combinar: “Quando você vai sair, quando você vai voltar?” Sem nenhum problema.
Quantos funcionários tem a empresa?
São 80. É uma companhia enxuta. Contratamos a parte para a área de construção. E somos uma empresa que faz um trabalho social muito bom. Temos, por exemplo, uma parceria com a comunidade de Paraisópolis já há dez anos. Ali formamos a mão de obra, apoiamos a alfabetização de adultos. Aliás, recebemos dois anos seguidos a certificação Great Place to Work.